本件ご質問の結論から申し上げますと、我が「行列の出来る不動産無料相談所」の回答者軍団が出した答えは「支払わせることが可能」90％！
ご質問の要点を整理しますと、

（1）地主は不法駐車を抑止するため自ら入り口に「無断駐車厳禁」の大きな看板を誰にでも確認出来るよう設置した。

（2）地主の駐車場は月額賃料25,000円、罰金として明示した額は30,000円である。

（3）不法駐車をした者には、この看板がよく見えていた。当然、罰金30,000円と書かれた文字、金額も認識していた。

（4）不法駐車した者は、ここが月極め駐車場として利用されている私有地であることは認識していた。

以上の要点から、ご質問への回答をいたしますと、本件のような場合、民事上の損害賠償請求が認められる可能性はかなり高いと推察できます。一般的な不法行為を成立させるには、故意、過失の立証が必要となります（過失責任主義）が、車を止めた側にすれば、出来心（常習的に利用している場合は別）といえども、目の前に看板が視認出来、且つ罰金の文字を見れば無断駐車が無過失だとは到底認められません。さらに、一般不法行為成立には権利侵害、損害発生、またそれらの因果関係が求められ、違法性阻却事由が必要とされますが、本件はその全てにおいて地主の有利は疑いようがありません。また、罰金（正確には損害金）の金額に法外な違法性はなく、月額賃料の2倍以下なら問題なく認められる金額でしょう（もう少し請求出来そうです）。ただし、注意しなければならないことは、強制的に徴収したり、ひっ捕まえて強迫したりすると、貴方が別の不法行為または強要、暴行の罪に問われることも。法治国家としての自力救済禁止はこのような場面でも当然に効力を発揮しますので、必ず法的手段に頼らねばならないということです。しかし、その場で車の所有者が素直にお金を差し出したら、受取っても差し支えないでしょう。おっと、領収書は切って差し上げてくださいね。（民法709条）

国土交通省より、平成22年3月末、賃貸住宅管理業者登録制度が公表されました。法律ではなく、国土交通省告示という省内規定により制度運営を開始することが予定されていますが、賃貸管理業者の業務に重大な影響を及ぼすと考えられますので、登録制度の施行前に十分に内容を理解しておく必要があると思います。
制度の目的は、登録事業者の業務についてルールを定め、業務を適正化させて消費者の保護を図るというものですが、対象範囲には居住用賃貸物件の管理、サブリース業に限られ、事業用賃貸物件専門の管理業者や貸家業（自ら貸主）は今回の制度の対象とはなっていません。制度の内容としては、任意登録制ですが、宅地建物取引業者の免許の基準又はマンション管理業者の登録拒否要件（成年被後見人、破産者・禁錮以上の刑に処せられ2年未経過の者、暴力団関係者等）などと同様、人的要件などの登録要件を設け、管理業務基準（業務処理準則）を遵守することが求められています。ルールに違反し、もしくは不正・不当な行為をした者への罰則は当然ありませんが、登録の削除（強制）と一定期間の再登録禁止などが盛り込まれ、消費者に対する注意喚起材料と期待されています。また、管理業登録業者には、毎事業年度決算終了後3ヶ月以内に国土交通大臣に対し業務内容と財産状況の報告が義務付けられ、法令違反や財産状況による業務改善を指導、監督されることになっています。
　更に登録事業者には、賃借人へ向けた管理業務内容の書面交付や、賃貸人に対する管理受託内容の重要事項説明と書面交付、サブリース業者には転借人に対する賃貸借契約内容の重要事項説明と同書面交付を義務付けるなど、今までとは格段に業務内容が増加しますので、その対応を準備する必要があります。ただし、この制度自体、運用と並行して関係者や一般消費者からのパブリックコメントを募集し、改善を図っていくとしており、また賃貸管理業関係団体からは法制化を望む声も上がっているなど、民法、借地借家法、宅地建物取引業法などの関係法令との整合性も含め、今後更に検討が加えられていくことが考えられます。

今回のご質問、実は会員諸氏から「重要事項説明書の記載方法がもうひとつわからない」部分として多くのお問い合わせを頂いていますので、今一度、法体系と宅地建物取引業法（以下業法）35条書面の記載方法を整理してみましょう。

（1）瑕疵担保責任とは
先ず、不動産の瑕疵担保責任は民法570条により売主が負うものとして定められており、買主がその事実を知ったときから1年以内に売主に対し、契約の解除又は損害賠償の請求を認めていること（民法566条）はご承知のことと思います。この部分はいわゆる重要事項の説明においてではなく、売買契約書（業法37条書面）に記載すべき内容として取り扱っているのが実務です。
（2）瑕疵担保責任の履行に関する措置
しかし、平成12年4月1日施行の「住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下品確法）」で、新築住宅の取得に関して瑕疵担保責任の特例（10年間の修補義務）が設けられ、平成18年6月21日に「建築物の安全性の確保を図るための建築基準法等の一部を改正する法律」の公布により、業法関係では『当該宅地又は建物に関し、重要事項の説明事項に瑕疵を担保すべき責任の履行に関し、保証保険契約の締結等の措置を講ずるかどうか及び講ずる場合における措置の概要』が新たに追加されました。
（3）特定住宅の瑕疵担保責任
更に、品確法の規定をより実効性のあるものとするために、新築住宅（平成21年10月1日以降に引き渡される新築住宅＝特定住宅）の施工者、売主に対して10年間の瑕疵修補に耐え得る資力の確保を義務付ける「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」が平成21年10月1日から施行されています。（新築住宅＝竣工後1年未満の未入居住宅）

つまり、宅建業者が重要事項の説明を行なう場合、上記（2）、（3）の説明義務を負い、（2）の説明は新築住宅のみならず、中古住宅や宅地にも適用があることに注意が必要です。従って、35条書面では、土地建物について調査した（2）の内容を説明し、当該住宅が特定住宅であれば（3）の説明も必要になりますので、該当する不動産ごとに記載するなど書面を整理すると、スムーズな説明ができるのではないでしょうか。

まず宅建業は許認可業種ですので当然免許を取得する必要があります。免許取得に必須の条件が（1）供託金1000万円または国土交通省指定の保証協会加盟（弁済業務保証金分担金60万円+協会諸経費100万円程度〜所属県によって差異があります）（2）従業者5名あたり1名の宅地建物取引主任者）（3）事務所（行政庁により定められた所定の体裁）です。

（1）については、資金の問題がおありのようですので、社団法人不動産保証協会への加盟となります。ただし、保証協会では資金の貸付や分割支払は法律で禁じられていますのでご自身でご用意いただく必要があります。

（2）は、開業場所の都道府県によって管轄する協会の窓口が異なりますので、当協会・近畿流通センターホームページの「開業をお考えの方へ」ボタンからご確認頂きお気軽にお電話ください。

（3） ですが、宅建業は厳格に規定された事務所形態を整えなければ免許の認可が下りません。ご自宅でも申請は可能ですが、独立した事務所（例えば喫茶店の片隅で事務所を兼ねるなど、境目が明確でない事務所は不可）に接客スペース、専用回線の電話、FAXが確認でき、外部（建物の外）から宅建業の事務所であることが確認できるよう、看板や業者票と呼ばれる事業者の内容を記した表札を掲げなければなりません。したがって、開業資金の最低限度（全日本不動産協会（関連団体含む）、不動産保証協会への加盟料と保証金分担金、事務所の体裁を整えるための経費など）の金銭は必要となります。

また、貴殿は現在会社員ということですが、貴殿が専任取引主任者を兼ねるのであれば、兼業は許されません。他に専任取引主任者を雇用する場合、法人免許の場合は代表者であっても非常勤が許されますが、政令使用人を届け出る必要があります。また、個人免許の場合は代表者の非常勤は認められておりませんので兼業は不可ということになります。

＊　全日本不動産近畿流通センターWebサイト→http://www.kinki.zennichi.or.jp/

ご質問者のように、賃貸借契約の始期がかなり先付けで、且つ100％入居が確実ではない事情をお持ちの方が特にこの季節は多く、更に不況が重なると賃貸仲介会社や賃貸物件管理会社の営業スタイルもユーザー囲い込み（青田刈り）の手法として、ご質問にあるような賃貸借契約条件（敷金なし、礼金なし、家賃発生日自由設定）を可能とするようになってきました。
ユーザーサイドからは非常に有利な条件ですので、飛びついて契約してしまうのも分かりますが、賃貸といえども一定期間、自分の城として生活の基盤を築く場所になるのですから、時間の経過と共に物件に対する不安や事情の変更等で、入居前に契約を解除することも多いと聞いています。そのような場合、契約書に記載された解約に関する特約を確認し、その約定に沿って解約することが必要となります。賃貸借契約の始期（初め）は何月何日か？始期前の解約に関する違約金等の条件はあるか？更に敷金礼金ゼロゼロの場合は家主側の逸失利益に対する損害金条項などが決められていることもありますので、しっかりと契約前に確認することが大切です。
通常の賃貸借契約における対価と比べて極端に入居者側に有利な金銭条件の場合、中途解約や入居前（契約締結後であれば法的に差異は無い）解約の損害金として、賃料の数カ月分相当額を定めていても、ケースによっては違法であるとされないこともあります。
また、賃料発生時期は契約始期（入居開始日）となっていても、但し書等で「入居予定日までに本契約を解除するときは、契約締結の日から起算した日割賃料を負担する」というような条項はよく目にします。ですから、入居日までに解約しても1円も要らないとか、とりあえず押えておいて、他に気に入る物件が出てきた時は止めればよいなどと思わず、その物件に関する契約内容の書面を確認することが必要です。
一方、家主側としても極端に短い期間での解約や、中途解約に伴うリスク回避を損害金条項等で補完することは、条件設定に関して当初から敷金礼金を課さないという内容が、借り手側の交渉を容認し、借り手に有利な条件に変更したものではないので、約定に無い損害金請求に関しては、家主有利とはなりませんので特約には配慮が必要です。

■ エコポイントの発行対象
補正予算の成立日以降に、原則として、工事が完了し、引き渡された住宅が対象
（ただし、エコ住宅の新築については、平成21年12月8日以降に建築着工したものに限る。）
(1) エコリフォーム
・窓の断熱改修（内窓設置（二重サッシ化）、ガラス交換（複層ガラス化））
・外壁、天井又は床の断熱材の施工
※これらに併せて、バリアフリーリフォームを行う場合、ポイントを加算
(2)エコ住宅の新築
・省エネのトップランナー基準（省エネ基準+α（高効率給湯器等））相当の住宅
・木造住宅（省エネ基準を満たすものに限る）

■ エコポイントの交換対象
○ 家電エコポイントの交換対象商品等
・商品券・プリペイドカード（環境寄付を行うなど環境配慮型のもの、公共交通機関利用カード）
・地域振興に資するもの（地域商品券、地域産品）
・省エネ・環境配慮に優れた商品など
※家電エコポイントに比べ、発行されるポイント数も大きくなることから、交換対象を多様化する予定

　不動産業実務における差別的取扱いの撤廃には、当協会も随分以前から法務省や関係官庁と協力し会員の意識啓発に力を入れておりますが、契約行為を司る私法の大原則としての「私的自治の原則」、憲法の趣旨としての「思想・言論の自由」も保障されなければならず、鶏と卵のような論争に終始してしまい、この種の裁判でも、国及び地方行政や仲介会社の責任論には言及せずに、殆ど「契約締結過程における信義則上の義務違反」を理由に不法行為による損害賠償を認めるに留まる判決になっています。いわゆる「差別」行為そのものの法的裁量（憲法、国際規約などに基づく違法性）には踏み込んでいないのが司法判断の現状です。しかし2006年10月5日の尼崎差別事件大阪高裁判決では、「国籍による不当な入居差別は憲法14条1項に違反する」という判断を示して不法行為を認定。併せて家主における「不当な差別による拒否」に対して、仲介会社は撤回を求めて働きかける義務があるともしました。

四方を海に囲まれた日本は有史以来、政治上の単民族国家として歴史を重ねてきました。しかし現代社会は、国家民族の壁を越えた国際社会の一員としての自覚と認識を求めています。個人がどのような感性や思想信条を持とうとも、法律行為においては国際社会人として振舞うことが今や必要なのです。理屈ではなく、社会全体のルールとして確立された取扱いを徹底しなければ、この問題の着地点は見えてこないように思うのです。
（参考法令と国際条約：日本国憲法14条1項（法の下の平等）・国際人権A規約・同B規約・人種差別撤廃条約・東アジア居住福祉宣言）

　さて、宅地建物取引業法40条（強行規定）において否定される瑕疵担保責任の免責特約及び民法566条3項の期間の設定について2年以上とする特約以外の無効（同条2項）は、民法570条の「隠れたる瑕疵」について規定していることは言うまでもありません。「隠れたる瑕疵」とは、通常一般人が持ち得る注意を払っても発見できない程度の瑕疵を言い、目的物の売主が予め告知したものや契約の時点または目的物の引渡しに際して発見し得る程度のものは、後に発見されたとしても民法570条の適用を認めるものではありません。また宅地建物取引業法40条は、瑕疵担保責任の特約の制限をした場合の規定であり、特約がない場合には適用されないことも理解したうえで契約の方法を考えることが肝要です。以下、本件ご質問に対する契約内容を規定する場合のポイントを整理しておきますのでご参考下さい。

《本件特有の事情》
(1) 買主における契約の目的が建物利用であることは明白。
(2) 売主は本件建物に関し売買（対価）の対象と考えていない。
(3) 売主は不動産業者、買主は一般個人消費者である。

《契約規定の考察》
　(1)、(3)により売主は消費者契約法も視野に買主が不測の損害を被らないよう配慮する必要性から、瑕疵担保責任の免責または制限を特約するのではなく、契約締結前に現地を見分する機会を与え、目視できない建物構造上の各部の瑕疵についてもその恐れがあることを予め告知した事実を書面に記し、且つ見分時点で発見できなかった瑕疵が後に露呈したとしても上記売主の告知内容に包括されるよう、(2)の建物を利用するリスクを買主が承知のうえで本件契約を締結する旨を明記した書面を取り交わすことが有効と考えます。

このようなケースでは、賃貸借契約の当事者は貴殿と賃借人であり、家賃の支払い先が当該不動産会社となっている場合がほとんどですから、貴殿は賃貸人として直ちに賃料の支払い先の変更を賃借人に通知し、これ以上被害が増すのを食い止めて下さい。その上で、弁護士等の専門家にご相談され、当該不動産業者との委託契約を解除し、取り込まれた賃料の返還請求を行なって下さい。

賃貸借における業態は、不動産業者自ら貸主または借主、仲介（媒介）業務、代理業務に分類できますが、保証協会の弁済業務の対象となる行為は、宅地建物取引業者が行なう業務（宅地建物取引業）の範疇であり、宅地建物取引業法第2条1項2号の規定により、貸借の代理、媒介しか含まれていません。つまり、不動産業者が借主である場合の賃料不払いであるとか、本件のような賃料の集金代行契約の債務不履行は、保証協会の認証債権とはならないとしています。

不動産業者の中には、賃料集金や賃料不払いの賃借人に対する督促を請け負う「入居者管理」を強く家主に勧める業者もいるようですが、家主としては、係る業者との信頼関係を充分に構築した上で、当該業務の委託を検討されるよう願って止みません。

まず、貴殿の場合、当該喫煙による部屋の汚損に対する原状回復が賃借人負担となるかですが、居住年数５年、契約内容に特に喫煙に関する特約は存在せず、敷引きという賃借人が無条件で負担する金銭対価が賃料の４月分、及び関西圏の商習慣等から判断すれば、貴殿の負担は無いと考えられます。

原状回復を賃借人負担とするには、契約の締結時に負担箇所及び具体的な範囲を明確に定め、賃料その他の金銭的条件と照らして経済的均衡が著しく賃借人に不利益でないことが前提となるからです（借地借家法、消費者契約法、判例等）。この判断基準は、具体的な判例や、国土交通省を始めとして地方行政機関が示しているガイドライン、運用指針などを援用する前に前提となるものですから、原状回復の本質をここで振り分ける必要があります。

次に、今後の賃貸市場において、タバコを取り巻く環境が変化するかどうかですが、ご指摘のとおり、社会問題化する喫煙の弊害として、貸室のヤニ、臭いなどの汚損は通常の使用とは区別され、特殊な使用用途に分類されることも遠くない現実かも知れません。愛好家には実に気の毒ですが、近い将来、禁煙物件や喫煙特約（汚損は賃借人負担で原状回復）などが当たり前になる様相を社会情勢は示唆しています。敷金等に関する考え方も賃借人の利益に傾くにつれ、家主側としても契約条件に原状回復を賃借人負担とさせるべく、詳細な区分を定める傾向が予想されます。経費の軽減を考えることは当然の結果だからです。

「タバコ吸います？じゃあ、家賃、敷金３割増しね！！」

第１７条　共用部分の変更
「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。」
従って最上階全室のみの反対だけでは６００所帯の管理組合員の４分の３に対抗することは出来ないでしょうから、総会議決の際には、単純に151議決権を反対票として集めなければならなくなります（但し書適用の規約があれば、76議決権）。このような特別決議を要する案件は、反対意見を管理組合理事会において充分議論し、全体アンケートや個別意見を参考にしながら進めて行かなければ、後に住民同士にしこりを残すことにもなります。また、資産価値は、組合収入が年間２４０万円増額し、当該マンションの財産が裕福になるという部分では一理ありますが、設置したアンテナの維持管理費用やデメリットも資料を開示させて検討することは必須です。

そのうえで、秘策を一つ。
１７条２項　専有部分の所有者の承諾
「前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。」
この定めを援用し、もし、アンテナ設置による重大な影響を貴殿ら上階占有者が少なからず受けるとするなら（例えば、電波障害や電波による健康被害、外観を損なうことによる資産価値の下落など）、関係する当事者の承諾を得なければ決議無効となることをもって、理事会に諮ることができます。充分に納得して結論を導き出してください。

さて、質問者の場合は、契約期間満了前（平成11年）に改めて契約を締結していることから、合意更新とは異なり契約更改と見ることもできます。
その場合は、従前の契約は終了（解約）しており、更改時より新たな賃貸借契約が効力を生じますので、貴殿は平成10年の抵当権に劣後する賃借人ということになりますが、契約期間2年の短期賃貸借は旧法の適用を受けており、家主の破産により抵当権が実行されたといえども、平成21年までは賃借権を対抗できます。
それ以後は競売によって当該借家を買い受けた第三者の明渡し請求後3ヶ月で契約は終了し、借家を明渡さなければなりませんが、敷金返還は買受人に請求することができます。

もし、契約更改が平成16年4月1日以降になされておれば、競売による買受人の明渡しを拒むことができる期間は請求後6ヶ月となり、更に敷金返還を買受人に請求できず、敷金は諦めねばならなかったかもしれませんね。

また、商売をしている個人や会社(以下「事業者」といいます)で、基準期間の課税売上高が1000万円を超える場合、その事業者は消費税の課税事業者となりますので、売主が不動産業者だからということではなく、課税事業者であるか否かが消費税の転嫁に関わってきます。従って、管理費等も、その清算を売主事業者との間で行うのであれば、当該マンションの価格の一部となりますので、消費税を転嫁しても不当利得とは言えないことになります。

なお、一般的に分譲マンションの管理組合が管理費に消費税を転嫁していないのは、管理組合会計が公益法人に準じて行われ、管理費や修繕積立金の徴収が課税対象事業とされないことや、管理組合そのものが収益事業を行うことがなく、課税事業者になっていない等の理由からです。しかし、法人、非法人組合の別には関係なく、管理組合は消費税法上の課税対象事業者ですから、管理組合の課税売上高（例えば施設や備品の売却等）が1000万円を超えた時は課税事業者となり、管理費（積立金は除く）に対して消費税を転嫁することも違法なことではありません。逆に管理費等に消費税を転嫁して徴収すれば、当然に課税対象収益として会計処理をすることになります。

本件ご質問が契約の締結に至っているか否かの判断を求められ、相手方の債務不履行により受けた損害や苦痛を金銭賠償として追及できるかを回答とするなら、結論は「売主買主双方の確定的意思が合致しておらず（最も重要な売買代金そのものが双方の合意に達していない等）、契約が成立しているとは言えないため、相手方は債務の履行期になく、債務不履行の責任を求めることはできない」となります。

しかし、本件交渉の過程で、売主業者が買主に対して契約締結の確実性を疑わせる経緯が見当たらず、価格交渉においても最終的合意を得られる旨買主に期待を抱かせ、買主が現時点でそれを信じ契約成立後の必要な行為に着手したことは無理からぬことであるにも係わらず、売主業者が正当な事由なく契約の締結を拒んだというような事情があるときは、買主の期待を侵害しないよう務める「信義則上の注意義務」があるとして、業者の不法行為が成立する場合があります（契約締結上の過失を認めた事例：福岡高裁判決平成7.6.29タイムス891号）。特に不動産業者は宅建業法31条や47条等により業務について誠実な対応を求められていますので、単なる自己の都合や、買い付け証明書又は売り渡し承諾書を法的拘束力が無いと軽んじ、相手方を翻弄するようなことは厳に慎まなければ思わぬ責任を取らされることにも繋がります。

まず、毀損部分の判断ですが、当該物件の居住年数及び築年数を考慮し、通常の使用を継続すれば当然に劣化・故障するであろう損傷や毀損（例えばクロスや床の汚れ、破れ、傷、機械設備の経年による動作不良等）は原状回復には含まれず、引き渡し時の状態で返還すれば足りると考えられています。なぜなら、家主はそのようなリスクを賃料や敷引き金という金銭対価で補うことが求められているからで、「入居時点の原状＝新調」という解釈で賃借人から改修工事費や修理交換費用を請求することは、契約に特段の合意が無い限り不当利得（民法703条）と判断されます。

次に本件毀損部分を予め知っていたにも係わらず、新家主に通知しなかったのは生活に支障の無い程度の毀損（日常生活で起こり得る破損）であったからと言うのであれば、これ自体、損害賠償の対象では無いと言えることになり、「誰が何時」ということや、証拠の有無を問題にせずとも、家主が負うべき「賃貸物を通常の使用に適する状態に維持する義務（民法606条）」の範囲に含み、貴殿の債務では無いと解釈出来るかもしれません。

また、管理業者が非協力的なようですが、投資物件のオーナーチェンジで所有者変更に伴う事務手続きを代行する業者と、貴殿が斡旋を受けた元の賃貸業者とが異なる場合、当時の事情も把握していない業者が仲裁に入るよりも、貴殿と家主及び中立な立場の専門家を挟むほうが良いのではないかと考えます。家主からの請求に納得出来ないというのであれば、弁護士などに保証金預かり金の返還請求を依頼されてはいかがでしょうか。

一方、当該契約には恐らく「契約期間中貸主・借主は契約の解除をなすことが出来る…」という中途解約に関する特約（解約権留保）が盛り込まれていると思います。この特約は、ごく一般的に利用されているもので、定期借家契約で特殊なものを除き、当事者の自由を制限しないためのものですが、貸主の解約権行使には正当事由が必要とされ、借主の権利がより強く保護されています。本件の場合もその特約に基づき正当な権利として中途解約をなされたものと推測いたしますが、特約条項に解約予告期間の定め（例えば、借主は契約終了の○ヶ月前までに貸主に対して通知しなければならない…）があれば、予告期間分の賃料が解約に際して家主の逸失利益に対する損害金又は中途解約に関する違約金とみることが出来る場合もあります。しかし、その期間が1ヶ月程度で、それ以外に1ヶ月分の家賃相当の違約金を中途解約時に科すという特約が、著しく借主に不利で、当該契約の解約に際して家主が被る平均的損害（逸失利益）を超えているといえるかどうかを考えねばなりません（民法617条では期間の定めの無い契約を終了させる場合、解約の申し入れから3ヶ月で契約は消滅すると規定しています。同条準用618条・解約権の留保及び消費者契約法9条1項・消費者が支払う損害賠償の額を予定する条項等の無効を参照）。

したがって、解約権が留保されている契約の場合は、貴殿が4ヶ月で契約を解約されても契約違反ではありません。しかし、前述した家主の期待利益を損なうことは事実であり、経済的均衡を考慮すると一定の違約損害金を規定することもまた違法な契約とはいえないのです（民法420条）。

参考：本来、契約の内容は当事者の合意によって自由に取り決めることができるのが原則ですが、借地借家法では一定の事項について「契約自由の原則」を排除しています（借家の場合は、同法30条が、更新拒絶や解約申し入れの要件を定めた26条から28条、期間を定めた29条、その他37条で、借家の対抗力を定めた31条、転借人保護規定の34条、借地上の借家人保護規定の35条に関する特約で賃借人に不利な特約は無効としています）。しかし、当該違約金支払い特約の有効性については借地借家法の規定には触れられておらず、そのことを定めた本件特約を借地借家法に基づき無効とはいえませんので、念のため申し添えます。

解決！ビビット

しかし、このような取引形態の場合、土地建物を引き渡すまでの間に発覚した新たな事実（隣地境界の越境及び有効宅地の減歩、建物の損傷や図面の提示）も含め、当初の約定に則って貴殿に引き渡す義務を売主は負っているのであって、買主は売主に対し義務の履行を催告し、売主は問題箇所の修復と減歩における金銭対価を売買代金より減額するなど、相当の措置を講じて貴殿に引き渡しをすることが必要になります（反対に貴殿は問題箇所における実質的損害を売主に請求することができます）。したがって本件の場合、当該義務の履行がされないと判明した時に初めて「債務不履行」の状態になると考えますので、貴殿の場合、相手方が改善を申し出ているにも係わらず現在の状態で契約を解除するのであれば、債務不履行を理由に違約損害金の請求をすることは出来ないと思慮します。つまり、本件契約条項の違約とは、売主が負うべき債務を履行できないとして売主が契約を解除しようとする場合に、売主が違約金を負担しなければならないのであって、履行期の到来していない（引き渡しを受けていない）状態では債務不履行を理由に解除をすることは出来ず、違約金の請求も出来ないということです。（民法541・545条）

さて、本件の場合は入居してから分かった不具合ということですから、契約期間中の修繕に関する部分と、最初から故障していたと思われる箇所が有りそうですから契約時点での問題との両面で検討することにします。

まず、賃貸人（家主）が目的物（本件では居住用建物）を賃貸する場合、居住に適した状態で目的物を引き渡す義務を負います（民法601条）。本件のような設備に関しては、やはり契約時点での取り決めが焦点となります。つまり、契約内容に設備の有無、その状態が説明されており、当事者が合意のうえで締結した内容についてはそれに従います。しかし、単に設備有りの説明だけで引渡し時の状態が不明若しくは最初から作動不良のような場合は、借主として使用できるものと信じて契約したことに過失はなく、使える状態に修理するよう請求することができます。途中で故障した場合も同様に考えますので、家主は特に機械設備についての修補責任の取り決めを、契約時点でされることをお勧めします（例・本物件に付帯する換気乾燥機については、引越し後○ケ月以内に故障した時は賃貸人が修理するものとし、それ以後の故障については賃借人の負担とする特約）。

また、契約時点では見落としていた破損箇所など入居してから気づくというケースはよくあることですが、現地確認の際、一般的に見つけられるような部分はいわゆる「瑕疵」には当たらず、入居後に修理を依頼しても家主の側から「現状で」と言われることが多々あります。このような場合も契約時点での状態の説明が重要ですが、軽微な補修箇所の場合は「居住に適さない状態」とまでは言えず、現状の範囲に含まれると考えますので「あれもこれも」とはいかないかもしれません。仲介業者も賃貸借のような継続的契約においては、契約終了後もなお仲介の責任を問われることがよくありますので、斡旋する物件の現状把握と当事者の合意を書面で得るよう調査と説明が必要で、その義務を怠っては不測の債務不履行責任を負わされることに注意が必要です。

さて、貴殿が被った損害（自動車の破損）は一体誰の責任なのでしょう。本件のような場合、老朽化した家屋を危険な状態で放置していた倒壊家屋の所有者に責任があるということは疑いのないところです。しかし、当該家屋の所有者が不明であるため、駐車場の所有者である家主に対して破損自動車の修理費用を請求できるかというご質問の答としては、「甚だ無理がある」といわざるを得ません。

損害賠償の制度は（1）損害賠償の認定（2）損害の類型（3）賠償の方法という諸点を関係付けなければなりません。本件の場合は（1）隣家倒壊による自家用車（貴殿の財産）の破損は、倒壊の恐れがある家屋を放置した隣家所有者の不法行為により、（2）貴殿の財産に与えた損害と隣家所有者の放置行為には因果関係が認められ、（3）原状回復に必要な自動車の修理費用及び、付帯費用（修理期間中の交通費など）が金銭によって賠償されます。やはり、本件の相手方は当該家屋の所有者であり、アパートの家主には賠償を請求する根拠がありません。ただし、貴殿と家主との間において本件駐車場の使用につき、予め隣家家屋が倒壊したときの賠償や自然災害などの不可効力について賃借人の損害担保特約などが存在すれば、契約として金銭の補填を受けることは可能です。しかし、一般的には駐車場内の事故については賃貸人は責任を負わない旨の免責特約が主流であり、このような取り決めは稀であるといえます。

したがって、アパートの家主が修理費用の一部でも補填してくれる（恐らく見舞金という趣旨）というのは貴殿にとってはありがたいことですから、あまり無茶を言わないほうが得策であると考えます。

なお、民法606条は賃貸人の修繕義務について規定していますが、これはあくまで賃貸借の目的物（当該アパート又は付属物としての敷地内駐車場）に関し、修繕が必要な事態が発生した時の規定ですから、本件について類推して適用はできません。

本件の場合、当該取引の特殊事情がうかがわれ、本来受け取ることの出来る報酬との差額を、前期告示違反に問われぬよう分離請求したものと推察できます。しかし、受領名目の如何に係わらず、宅地建物取引業者は当該取引に関連する業務の報酬としては前述した告示規定以外の報酬を請求受領することは厳格に禁止されており、当該業者にもそれなりの言い分はあろうかと思いますが、本件の場合は返還に応じなければ重大な業法違反に問われると考えます。

一方、依頼者の特別の事情により依頼された業務のうち、支出を要する特別の費用に相当する金銭で、事前に依頼者の承諾を得ている費用についてまで禁止されているものではないと考えることも可能(平成13年1月6日国土交通省総動発第3号)ですが、本件の場合、業者は取引の成立に至る諸条件の変更等により予め報酬の減額が予測されたこと、及び別名目の報酬についても当該契約との因果関係が明確であり仲介行為に包括される業務であって、特別の費用が発生したとは言いがたいことから、別名目報酬は認められないと考えるべきでしょう。ただし、本件ご質問とは別に貴殿らが行った税金対策とは、明らかに脱税行為であり、貴殿は当然所得税法違反、業者も所得税法違反ほう助として罰せられることをご承知おきください。

変更点の詳細は紙面の都合上、変更後の規約並びに各府県本部から配布された小冊子「不動産の公正競争規約」をご熟読ください。
その上で今回の改正のうち、ご質問のインターネット広告についてのポイントを解説いたします。

表示規約第4章・「必要な表示事項」について施行規則第2章第3節第5条においてインターネット広告における必要な表示事項について別に規定しました。
それによればインターネットの分野では、今後も技術の進展が見込まれることや双方向性を有するなど、紙媒体と異なる性格をもっていることなどを考慮して、紙媒体による広告表示とは別に第5条に独立させて、別表11にまとめました。また、よく事業者の方から「インターネット広告と他の媒体による広告の違い」を聞かされますが、広告開始時期の制限、表示基準、不当表示の禁止等をはじめとする規約の規定は他の媒体(新聞広告、チラシ広告等)と同様に適用されます。

ただし、必要な表示事項のうち、紙媒体では「取引条件の有効期限」を表示しますが、インターネットの場合は、その特性を考慮して「情報登録日又は直前の更新日及び次回の更新予定日」を表示することになっています。なお、広告スペース等の関係で必要な表示事項をすべて記載できない場合に、ホームページのアドレスを記載し、ホームページで必要表示事項を充たした物件概要を見て貰うようにしても、必要表示事項の規定を充たしているとは認められず、当該規定に違反するものとして取り扱われますので特に注意が必要です。

（１）賃貸借契約書に小規模修繕の特約があり、そこに水道修理の負担区分が示されている。まずは契約書を確認。水道設備の修理(パッキンや現状ついているカラン等の経年変化による修繕区分)が賃借人負担になっていれば、契約時の現状での引き渡しに合意したのであるからその後の修理は貴殿がすべきとなる。(東京都賃貸住宅紛争防止条例参照)

（２）賃料の額を通常の相場を著しく逸脱して低額に抑えてもらった。賃料交渉が貴殿の有利に成立。経済的利益の均衝を考え、何でもかんでも家主に請求という論理が通らないこともある。この場合は費用を一部負担してもらうなどの交渉を。また反対(賃料が相場より高額)の場合も同様の解釈が可能と考えます。

（３）分譲貸しマンション等以外で賃料以外に相当の共益費・管理費を別に支払っている。
賃料以外に共益費等を相当額支払っており、その目的が曖昧で物件の維持管理に包括されているような場合は、その費用を修繕に当てるべき主張に根拠があると考えてもよいでしょう。

（４）漏水原因が水道管自体の腐食による。又はパッキン、カラン等の消耗部位による。


（１）〜（３）までのチェックフローに該当しない場合、漏水の原因箇所、経過年数に係わらず民法601条、606条により家主が負担しなければならないと考えます。家主が支払いを拒否する場合は、賃料との相殺を主張できます。

「天の声」…家主さんは契約書を甘く考えず、負担区分を明確(ただし、賃借人に著しく不利な特約は無効)にし、契約時に賃借人に対し、しっかり説明を。また賃借人は少々の修理はご自分でトライしてみては。住まいの愛着が持てますよ！